DPE obligatoire : ce que dit la loi pour la vente et la location

Le diagnostic de performance énergétique est aujourd'hui l'un des documents les plus scrutés lors d'une transaction immobilière. Acheteurs, locataires, agents immobiliers : tout le monde y fait référence. Et pour cause — depuis plusieurs années, le DPE obligatoire s'impose à toute mise en vente ou en location d'un logement en France. Voici ce que la loi prévoit, ce que vous risquez en cas de non-conformité, et comment vous préparer.

Qu'est-ce que le DPE ?

Le diagnostic de performance énergétique est un document officiel qui évalue la consommation d'énergie d'un logement et son impact en termes d'émissions de gaz à effet de serre. Il classe le bien sur deux échelles allant de A (très performant) à G (très énergivore).

Le DPE repose sur des données mesurées ou collectées par un diagnostiqueur certifié : isolation des murs et toitures, système de chauffage, production d'eau chaude sanitaire, ventilation, fenêtres. À partir de ces éléments, il calcule deux indicateurs :

• la consommation d'énergie primaire, exprimée en kWh/m²/an ;
• les émissions de CO2, exprimées en kg CO2eq/m²/an.

La classe du logement est déterminée par le moins bon des deux résultats. Un bien qui consomme peu mais émet beaucoup sera quand même classé en bas de l'échelle.

Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est devenu opposable juridiquement. Cela signifie qu'un acheteur ou un locataire peut engager la responsabilité du vendeur ou du bailleur si le DPE s'avère erroné. Cette réforme a profondément changé la valeur de ce document : il ne s'agit plus d'une simple estimation indicative, mais d'un engagement.

Pour comprendre en détail comment fonctionne ce diagnostic, consultez notre guide DPE.

DPE obligatoire pour la vente (depuis 2006)

L'obligation de fournir un DPE lors d'une vente immobilière existe depuis le 1er novembre 2006. Elle concerne tous les bâtiments ou parties de bâtiments clos et couverts, à usage d'habitation ou professionnel, dès lors qu'ils sont proposés à la vente.

Le DPE doit être réalisé avant la mise en vente du bien. Il doit être joint au dossier de diagnostic technique (DDT) remis à l'acheteur au moment de la signature du compromis de vente, et confirmé lors de l'acte authentique chez le notaire.

Il doit également figurer dans toutes les annonces immobilières, qu'elles soient publiées en agence, sur un portail internet ou dans la presse. La classe énergie et la classe climat doivent y apparaître clairement, avec leurs valeurs numériques.

Quelques cas particuliers :

• Les bâtiments classés monuments historiques sont exemptés.
• Les constructions provisoires prévues pour une durée d'utilisation inférieure à deux ans sont également exemptées.
• Les logements destinés à être utilisés moins de quatre mois par an (résidences secondaires à usage très limité) peuvent bénéficier d'un allègement.

En dehors de ces exceptions, la règle s'applique sans dérogation.

DPE obligatoire pour la location (loi Climat 2021)

Pour la location, l'obligation de DPE existe depuis 2007. Mais c'est la loi Climat et Résilience du 22 août 2021 qui a considérablement durci les règles.

Le DPE doit être fourni au locataire lors de la signature du bail. Il doit également être affiché dans les annonces de location, avec les mêmes exigences que pour la vente : classe énergie, classe climat, valeurs numériques.

La loi de 2021 a introduit une notion centrale : celle des logements à consommation énergétique excessive, communément appelés passoires thermiques. Sont concernés les logements classés F ou G. Ces biens font l'objet d'un calendrier d'interdiction progressive à la location, avec des dates butoirs contraignantes.

Par ailleurs, depuis le 25 août 2022, les propriétaires de logements classés F ou G ne peuvent plus augmenter le loyer entre deux locataires (ni lors du renouvellement de bail). Cette mesure de gel des loyers s'applique à toutes les locations vides ou meublées à titre de résidence principale. C'est une contrainte financière directe pour les bailleurs qui n'engagent pas de travaux.

Calendrier d'interdiction des passoires thermiques

La loi Climat et Résilience a instauré un calendrier progressif d'interdiction de mise en location des logements les plus énergivores. Ce calendrier est ferme.

1er janvier 2025 — interdiction des logements classés G+

Depuis cette date, les logements dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an d'énergie finale (ce que l'on appelle les G "extrêmes") ne peuvent plus être proposés à la location. Les contrats en cours à cette date peuvent se poursuivre, mais aucun nouveau bail ne peut être signé.

1er janvier 2028 — interdiction de tous les logements classés F et G

À cette date, l'ensemble des logements classés F et G seront interdits à la location. Cela représente environ 5 à 6 millions de biens en France. Les propriétaires qui n'auront pas réalisé de travaux d'amélioration énergétique d'ici là ne pourront plus louer leur bien.

1er janvier 2034 — interdiction des logements classés E

Le calendrier s'étend jusqu'en 2034 avec l'interdiction de mise en location des logements classés E. Cette échéance concerne une part encore plus large du parc immobilier existant.

Ce calendrier crée une pression forte sur les propriétaires bailleurs. Attendre la dernière minute expose à des difficultés pratiques : saturation des entreprises de rénovation, délais d'obtention des aides, et risque de ne pas pouvoir relouer dans les temps.

Pour anticiper ces travaux et comprendre comment améliorer la note de votre bien, consultez notre article sur l'amélioration de la classe énergétique.

Sanctions en cas de non-conformité

Ne pas fournir un DPE valide, ou fournir un DPE erroné, expose à des conséquences civiles et pénales.

Sur le plan civil :

Un acheteur ou un locataire qui constate que le DPE était inexact peut demander des dommages et intérêts. Depuis que le DPE est opposable, le préjudice peut être chiffré concrètement : surcoût de chauffage, travaux imprévus, perte de valeur du bien. Les tribunaux ont commencé à se prononcer sur ces litiges.

En cas d'absence totale de DPE lors de la vente, la nullité de la vente peut être invoquée dans certains cas, bien que les juges apprécient cela au cas par cas.

Sur le plan de la location :

Un bailleur qui met en location un logement G+ depuis le 1er janvier 2025, ou F/G à partir de 2028, s'expose à ce que le locataire demande la résiliation du bail ou une réduction de loyer. Des sanctions administratives sont également prévues, avec des amendes pouvant aller jusqu'à 15 000 euros pour les personnes morales.

Pour les annonces :

Publier une annonce sans mentionner la classe énergie ou avec des informations erronées est une pratique sanctionnée. La DGCCRF (Direction générale de la concurrence, de la consommation et de la répression des fraudes) peut prononcer des amendes administratives.

Prix d'un DPE

Le tarif d'un DPE n'est pas réglementé. Il varie selon la taille du logement, sa localisation géographique et le diagnostiqueur choisi.

En pratique, les prix constatés se situent entre 100 et 250 euros pour un logement standard :

• Studio ou T2 : 100 à 130 euros environ.
• T3 ou T4 : 130 à 180 euros environ.
• Grande maison individuelle : 180 à 250 euros, parfois davantage.

Il est conseillé de demander plusieurs devis, mais sans sacrifier la qualité sur le prix. Un DPE mal réalisé peut conduire à une classe inexacte, avec toutes les conséquences que cela implique depuis que le document est opposable.

Le diagnostiqueur doit obligatoirement être certifié par un organisme accrédité par le COFRAC. Vérifiez cette certification avant de signer un devis.

Durée de validité du DPE

Un DPE est valide 10 ans à compter de sa date de réalisation.

Toutefois, des règles transitoires s'appliquent aux DPE anciens :

• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2013 et le 31 décembre 2017 ont expiré le 31 décembre 2022.
• Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024.
• Les DPE réalisés à partir du 1er juillet 2021 sont valables 10 ans.

Si votre DPE tombe dans une de ces catégories expirées, vous devez en faire réaliser un nouveau avant toute mise en vente ou en location.

Il est également recommandé de refaire un DPE après des travaux importants (isolation, changement de système de chauffage), même si l'ancien est encore valide. Un DPE qui ne reflète plus l'état réel du logement peut générer des litiges.

Comment améliorer son DPE

Un DPE défavorable n'est pas une fatalité. Plusieurs types de travaux permettent de gagner une ou plusieurs classes énergétiques.

Les leviers les plus efficaces sont, par ordre d'impact :

L'isolation thermique. C'est le poste de travaux qui offre le meilleur retour. L'isolation des combles, des murs par l'extérieur ou l'intérieur, et des planchers bas réduit significativement les déperditions de chaleur.

Le système de chauffage. Remplacer une chaudière fioul ou électrique à résistance par une pompe à chaleur air-eau ou une chaudière à condensation gaz à haute performance peut faire progresser la note d'une ou deux classes.

La production d'eau chaude sanitaire. Un chauffe-eau thermodynamique consomme deux à trois fois moins d'électricité qu'un ballon électrique classique.

La ventilation. Une VMC double flux récupère jusqu'à 85 % de la chaleur de l'air extrait. Elle améliore à la fois la note DPE et la qualité de l'air intérieur.

Les fenêtres. Le remplacement de simples vitrages par du double vitrage à faible émissivité contribue à l'isolation, mais l'impact sur la note DPE reste limité si les autres postes sont négligés.

Pour les logements classés F ou G, un audit énergétique est obligatoire depuis le 1er avril 2023 dans le cadre des ventes. Cet audit va plus loin que le DPE : il propose des scénarios de travaux chiffrés, avec les gains attendus en termes de classe énergétique.

FAQ

Le DPE est-il obligatoire pour tous les logements mis en vente ?

Oui, avec très peu d'exceptions. Tout logement proposé à la vente doit être accompagné d'un DPE valide. Les seules exemptions concernent les monuments historiques classés ou inscrits, certaines constructions provisoires et les bâtiments agricoles non résidentiels. Pour la quasi-totalité des transactions résidentielles, le DPE est obligatoire.

Peut-on louer un logement classé G en 2026 ?

Cela dépend. Les logements classés G dont la consommation dépasse 450 kWh/m²/an d'énergie finale (classe G+) sont interdits à la location depuis le 1er janvier 2025. Pour les autres logements classés G (en dessous de ce seuil), l'interdiction ne s'appliquera qu'à partir du 1er janvier 2028. En 2026, il reste donc possible de louer un logement G "standard", mais le gel des loyers s'applique et le délai pour se mettre en conformité est court.

Que se passe-t-il si le DPE fourni lors de la vente est erroné ?

Depuis que le DPE est opposable (1er juillet 2021), l'acheteur peut engager la responsabilité du vendeur sur la base d'un DPE inexact. Il peut demander des dommages et intérêts proportionnels au préjudice subi — surcoût énergétique, travaux imprévus, décote à la revente. Le diagnostiqueur peut également voir sa responsabilité engagée s'il a commis une erreur dans sa mission.

Un DPE réalisé en 2020 est-il encore valide ?

Non. Les DPE réalisés entre le 1er janvier 2018 et le 30 juin 2021 ont expiré le 31 décembre 2024. Si votre DPE date de 2020, il n'est plus valide et vous devez en faire réaliser un nouveau avant toute mise en vente ou en location.

Le prix du DPE est-il encadré par la loi ?

Non, le tarif du DPE est libre. Il varie généralement entre 100 et 250 euros selon la taille et la localisation du logement. Comparer plusieurs devis est utile, à condition de vérifier que chaque diagnostiqueur est bien certifié COFRAC.

Faut-il refaire un DPE après des travaux de rénovation ?

Il n'y a pas d'obligation légale de refaire un DPE après des travaux si l'ancien est encore valide. Mais il est fortement conseillé de le faire, notamment pour valoriser les améliorations apportées lors d'une vente ou d'une mise en location. Un DPE actualisé permet d'afficher une meilleure classe, ce qui peut influencer positivement le prix ou faciliter la mise en location.

Quelle est la différence entre un DPE et un audit énergétique ?

Le DPE classe le logement sur une échelle de A à G et fournit des recommandations générales de travaux. L'audit énergétique va beaucoup plus loin : il propose plusieurs scénarios de travaux détaillés, avec les gains attendus en termes de consommation et de classe, ainsi que les coûts estimés. L'audit est obligatoire depuis le 1er avril 2023 pour les logements classés F ou G mis en vente. C'est un outil de pilotage de la rénovation, là où le DPE est avant tout un outil d'information et de transaction.